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为什么中国人热衷投资美国住宅?

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2016年美国住宅市场国际交易调查报告于2016年7月6日在全国房地产经纪人协会(NAR)官网上发表。从报告封面就可以看出今年的报告关注点已经从单纯的“买”到关注整个住宅市场的国际交易情况。据NAR称,报告为5,960位经纪人的调查反馈,报告中所述内容均基于受访者截至2016年3月的12个月内的交易情况。

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在2015年4月-2016年3月,中国买家购买美国住宅物业投资总额达到273亿美元,相比于2011-2015年几乎是成倍增长。考虑到2015年中国进行了强有力的外汇出境限制和把关,所以中国买家实际购买意愿或购买计划,得以保持投资总额高速增长。

一、中国买家对美国住宅市场的总投入如何变化?

中国买家(包括中国大陆、香港与台湾)在国际买家投资美国住宅市场的排行榜上位列第一,虽然相比去年,中国的总投入略有降低,但273亿美元的金额然以绝对优势领先于所有其他国际买家。

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图为投资美国住宅市场最多的国家前5名排行

二、中国买家在美国购置住宅地产的数量如何变化?

中国买家(包括中国大陆、香港与台湾)在国际买家在美国购置住宅地产数量的排行榜上位列第一。国际买家一共购置了214,885套住宅地产,其中中国买家(包括中国大陆、香港与台湾)共购置29,195套,比上一个统计年期减少了5,132套。整体的购房数量上来看,加拿大买家与中国买家购买数量比较接近,都相当于No.3印度买家购买数量的2倍。

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图为购置美国住宅地产总量最多的前5名排行

三、中国买家在美国购置住宅地产的平均价如何变化?

中国买家(包括中国大陆、香港与台湾)在国际买家在美国购置住宅地产平均价的排行榜上位列第一。国际买家的购买平均价为447,462美元每套,而单单中国买家的购买平均价已经达到936,615美元每套,完全拉高了国际平均价数值。

由此可见,中国买家中有相当一部分属于所有海外买家中最上层级别的投资人。根据中国买家购买的住宅物业均价,可以发现中国买家非常重视优质资源的配置,选择全美核心大都会地区的比例很高,同时中国买家对于投资风险的规避非常重视,所购买和选择的区域都拥有很好的保值性和增值空间。

 

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图为国际买家购置住宅地产平均价前5名排行

四、中国买家在美国购置住宅地产的中位价如何变化?

先解释一下中位价和平均价的区别,房屋平均价即是在一段时间内所出售物业价格的总和,再除以转手物业的数目;而中位价就是把售出物业的价格由低至高顺序排列,中间的价位就是中位价。

中国买家(包括中国大陆、香港与台湾)在国际买家在美国购置住宅地产中位价的排行榜上位列第一。国际买家的购买中位价为277,380美元每套,而单单中国买家的购买中位价已经达到542,085美元每套,完全拉高了国际中位价数值。

中位价与均价的差异,同样说明了中国买家的分化较为严重,真正顶层的高净值买家,购买的住宅物业价格很高,而普通的中产阶级买家则更倾向于实惠的住宅物业,这体现出中国买家的理性思维。

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图为国际买家购置住宅地产中位价前5名排行

五、中国人在美国购置住宅市场的人数比例如何变化?

在美国住宅市场,主要的国际买家来自这5个地方:中国(包括中国大陆、香港和台湾)14%、加拿大12%、墨西哥8%、印度7%和英国4%。虽然中国相比于去年人数占比下降,但不意味着人数下降。

 

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图为美国住宅市场主要国际买家国籍占比

六、中国哪类人群在美国投资住宅更多?

加拿大和英国的大多数买家都是非居住外国人(Type A),而中国、墨西哥和印度的大多数买家都是居住外国人(Type B)。非居住外国人(Type A)指非美国公民,长期居住在美国以外的国家或赴美少于6个月;而居住外国人(Type B)指非美国公民,新近移民(在美居住少于2年)或来美超过6个月的来访学者、学生和其他非移民签证持有者。

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图为非居住外国人(Type A)在主要国际买家中占比

七、中国人最喜欢投资美国哪里?

中国买家(包括中国大陆、香港和台湾)最喜欢加利福尼亚州,占总比的32%,其次是纽约州10%、德克萨斯州8%、华盛顿州6%、新泽西州5%。

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图为中国买家最喜爱置业城市占比

八、中国买家投资美国住宅市场的主要目的是什么?

对中国买家(包括中国大陆、香港和台湾)来说,居住需求是置业的主要目的,其次为投资、孩子留学等。

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图为主要国际买家置业目的预期分布

九、中国买家在美国喜欢贷款买房还是全款买房?

中国买家(包括中国大陆、香港和台湾)习惯全款支付,中国人全款投资美国市场占比高达71%,贷款仅为26%。相比之下,印度买家最会利用美国贷款机制购置住宅房产,占了90%。

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图为主要国际买家对美国住宅市场支付方式占比

十、中国买家喜欢在美国哪里买房?

中国买家(包括中国大陆、香港和台湾)、印度买家和英国买家都喜欢在城市近郊购置住宅房产,中国人在近郊买房的占比64%。墨西哥买家对于城市中心和城市近郊的选择比例相同。而加拿大买家除了城市近郊外还有一大部分买家钟意度假地区。

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图为不同国籍的国际买家置业选择

中国投资人购买美国房产整体规模仍然保持一定的增长率,而且中国投资人对优质资源的需求表现出持续的强大兴趣,无论是单个物业投资均价或是中位价,都远超其他海外国家投资群体,包括美国本土。同时,中国投资人中的中产阶级比例也在不断升高,而且有理由相信,每年投资总额的增加,很大程度上是由于中国中产阶级开始形成和接受对美国不动产投资观念,并且这一投资方式正获得更多中产人群认可,所以,仅仅由中国买家构成的美国住宅市场投资将持续扩大。


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